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| | 第11条·外贸企业 2008-8-28 13:56:33 |   |
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 ─────≡ 待审核咨询问题 ≡───── |
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| | 第10条·个人所得税及企业所得 2008-4-30 10:50:17 |  |
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| ─────≡ 待审核咨询问题 ≡───── |  回复：个人所得税
企业公共帐户为员工交纳补充养老保险（员工要在退休时才能领取），平时并不明确到每个人，因为个人没有实际取得，所以不交纳个人所得税。
企业所得税
国税发〔2003〕45号文件规定，企业为全体雇员按国务院或省级人民政府规定的比例或标准补缴的基本或补充养老、医疗和失业保险，可在补缴当期直接扣除。
(2008-5-4) |  |
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| | 第9条·税费在开发公司税前列 2008-4-30 10:47:46 | |
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| ─────≡ 待审核咨询问题 ≡───── | 回复：代收的费用，属于不征收营业税的行政事业性收费外，应并入营业额计算应纳税额。
《财政部 国家税务总局关于调整行政事业性收费（基金）营业税政策的通知》（财税字[1997]5号）规定的不征收营业税的行政事业性收费外，无论会计制度如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
因此，如果房地产开发企业代收的不属于不征营业税的行政事业性收费，则这部分代收的费用，不论是否由其开具发票，不论财务上如何核算，均应当全部并入营业额缴纳营业税。
企业所得税方面，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第二条第四款的规定：“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。”
房地产开发企业代收的这部分费用，如果由开发企业开具发票，应确认销售收入缴纳企业所得税。
国税发[2000]84号规定：(二)配比原则。即纳税人发生的费用应在费用应配比或应分配的当期申报扣除。纳税人某一纳税年度应申报的可扣除费用不得提前或滞后申报扣除。"
代收款项发生的相关税费是企业交纳的，在企业税前列支没有违背配比原则。
(2008-4-30) | |
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| | 第8条·配套建设的物业用房 2008-4-30 10:45:06 | |
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| ─────≡ 待审核咨询问题 ≡───── | 回复：房产开发公司在项目建设时，配套建设的物业用房等，按规定该产权属全体业主所有，没有销售，作为公建配套设施列支开发成本。
1、房产开发公司确认收入
房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。
成本核算
2、房地产业的成本核算项目包括：
（1）土地拆迁及补偿费：包括征地费、安置费及原建筑物的拆迁补偿费。
（2）前期工程费：开发前的规划、设计、场地平整等费用。
（3）基础设施费：供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建造费用。
（4）建筑安装工程费：房屋建设施工过程中的各项费用。
（5）配套设施费：能分摊计入开发产品成本的不能有偿转让的公共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所水塔等；另一类为能够有偿转让的大配套设施如商店、邮局、银行等。
（6）开发间接费：为开发现场发生的各项费用如现场管理人员工资、福利费、水电费、周转房摊销等。
（7）各种可入成本的税费
参考
会计与税务处理
“配套设施”是指企业根据城市建设规划的要求，或开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。它是房开企业成本核算的重要组成部份，能否正确计算对所得税的影响是很大的。
会计上一般将“配套设施”分为“不能有偿转让的公共配套设施”和“可有偿转让的公共配套设施”两类。“不能有偿转让的公共配套设施”包括水塔、锅炉房、游泳池、公厕、自行车棚等：“可有偿转让的公共配套设施”有开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行等，也包括非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；还包括开发项目外为居民服务的供水、供电、供暖、供气的增容增压、交通道路等。对于能有偿转让的公共配套设施，其实际成本应转作为开发产品处理；对不能有偿转让的，竣工后，应将其实际成本，按照一定标准分配计入房屋等开发项目成本及能有偿转让的公共配套设施产品成本之中。可是因房开企业的特殊性，开发的开时间较长或开发企业在开发进度不同步，有时先建房屋，后建配套设施。这样，就会出现房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而配套设施等尚未完工的情况。这种情况下，如果是可转让的，其本身就可作为成本核算，如实核算就可以了。可是对不可转让的，而又有要计入那些已具备使用条件或已出售的房屋应负担的配套设施费，会计规定是可以以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，预提配套设施费用（不能有偿转让的）记入可售的房屋等开发项目及能有偿转让的公共配套设施产品的开发成本。
税法的规定是，按国税发[2006]31号文件规定开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。还有对预提费用的规定是，除税收另有规定外，不得在税前扣除。但目前，对内资房开企业还没有预提未完成配套设施费用可在税前扣除的规定。
这样因预提费用就不但产生了税法与会计的差异，而且出现了实际成本应如何在企业所得税前扣除的问题。国税发[2006]31号文件对此也有规定，规定是“属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊”。那具体应如何处理呢？下面以实例进行说明。
例：黑龙江省某市的名为“黑龙江省万发房地产开发有限公司”，注册资本9千万；2005年在花园小区开发住宅搂A幢楼，B幢楼。两幢楼的可售面积都是10万平方米，预计开发成本都是4500万元。2006年3月份A幢住宅楼全部竣工。实际开发成本5000万元，当年售出5万平方米。B幢楼尚在施工，可是做为A幢，B幢2幢楼的配套设施的锅炉房并未动工。其工程预算是20万元。企业在06年年末的会计处理如下：
因锅炉房属于不可转让的配套设施，应计入住宅搂的开发成本，按会计规定可以以工程预算成本预提计入住宅搂的开发成本。
借：开发成本——房屋开发成本（A幢楼） 10
房屋开发成本（B幢楼） 10
贷：预提费用——预提配套设施费 20
借：库存商品（开发产品）——A幢楼 5010
贷：开发成本——房屋开发成本（A幢楼） 5010（5000+10）
结转成本：
借：主营业务成本 2505
贷：库存商品（开发产品）——A幢楼 2505（5010/10*5）
会计结转的成本是2505万元，税法确定的计税成本是5000万，而不是5010万，因预提费用不得在税前扣除。所以税法确认的销售成本应是5000/10*5=2500万。
经上述分析，在不考虑其他所得税影响因素下，06年该公司应调增所得额5万；注意不是10万，更不是20万。
假设07年10月锅炉房完工，共发生料工费40万，根据会计规定，：对于因不同步开发或竣工而采用预提方式计入有关商品房等开发项目成本的不能有偿转让的公共配套设施，竣工验收后，应将其实际成本冲减预提的配套设施费用，如果预提的配套设施费用大于或小于实际开发成本，可将其多提数或少提数，如有关开发产品已竣工，可将其差额冲减或追加分配于尚未竣工的开发产品成本。
相关会计处理是：
借：开发成本——配套设施开发成本（锅炉房） 40
贷：相关科目 40
借：预提费用——预提配套设施费 20
贷：开发成本——房屋开发成本（B幢楼） 20
将少提数20万（40-20）直接追加分配于尚未竣工的B幢楼开发产品成本。
假设07年年末前将住宅搂A幢剩余5万平方米全部售出。B幢楼还未完工。
这时，企业转的成本与06年相同还是2505万元。而税务机关的可扣除数就不仅是2500万，实际发生的锅炉房的费用要按“属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。”
计算过程：1，在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊：40/（10+10）*10=20万。也就是已完工的A幢楼与未完工B幢楼各分配20万；2，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊，因A幢楼在07年已全部售完。20/10*10=20万。所以20万元都要在07年做所得额的减少额。但因当年转成本已与计税应转成本多转了5万，故只要在会计利润的基础上再调减所得额15万即可。也可理解为当期的税收产品成本是2500+20=2520万。注意：这20万都是在07年调整。
对于B幢楼会计上确认分摊的锅炉房的费用是10+20=30万，而税法确认的是20万（见分摊计算）。
假设08年B幢楼竣工，实际成本5010万（含锅炉房的成本30万）。售出5万平方米。则会计结转成本是5010/10*5=2505.税法结转成本是5010—10/10*5=2500.要调增所得额5万。这里要注意的是对于B幢楼分配20的万锅炉房费用是实际已发生的成本，属于成本对象完工前发生的。[2006]31号文件对此也有规定，“属于成本对象完工前发生的。应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。”。也就是将计税成本20万（会计成本是30万）直接计入B幢楼成本。
假设09年B幢楼全部售出，其会计的结转成本还是2505；税法结转成本也还是2500，要调增所得额5万。
综上所述：06年调增所得额5万；07年调减所得额15万；08年调增所得额5万；09年调增所得额5万。最后调增额与调减额之合为零。
(2008-4-30) | |
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| | 第7条·职工的福利 2008-4-30 10:43:13 | |
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| ─────≡ 待审核咨询问题 ≡───── | 回复：1、执行新规定福利费衔接问题
根据《财政部关于实施修订后的<企业财务通则>有关问题的通知》
（财企[2007]48号）规定：
(一)余额为赤字的，转入2007年年初未分配利润，由此造成年初未分配利润出现负数的，依次以任意公积金和法定公积金弥补，仍不足弥补的，以2007年及以后年度实现的净利润弥补。
(二)余额为结余的，继续按照原有规定使用，待结余使用完毕后，再按照修订后的《企业财务通则》执行。如果企业实行公司制改建或者产权转让，则应当按照《财政部关于<公司制改建有关国有资本管理与财务处理的暂行规定>有关问题的补充通知》(财企[2005]12号)转增资本公积。
2、执行新规定福利费会计科目问题
新准则取消了原“应付工资”、“应付福利费”会计科目、增设“应付职工薪酬”科目核算企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。按照“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“解除职工劳动关系补偿”等应付职工薪酬项目进行明细核算，即将职工福利费列入职工薪酬范围核算。
一、实行新准则后职工福利费确认和计量的规定
《企业会计准则第9号———职工薪酬》应用指南规定：“没有规定计提基础和计提比例的，企业应当根据历史经验数据和实际情况，合理预计当期应付职工薪酬。当期实际发生金额大于预计金额的，应当补提应付职工薪酬；当期实际发生金额小于预计金额的，应当冲回多提的应付职工薪酬。”
原来工资总额的14%属于税法规定的扣除比例，不属于财政部规定的企业计提比例（会计处理应遵循财政部的有关规定）。因此，职工福利费属于没有规定计提比例的范围。
新准则下福利费通常据实列支，也就不存在余额的问题，但企业也可以先提后用。通常，企业提取的职工福利费在会计年度终了经调整后应该没有余额，但这并不意味着职工福利费不允许存在余额，在会计年度中间允许职工福利费存在余额，如企业某月提取的福利费超过当月实际支出的福利费，则职工福利费就存在余额。
福利费当期实际发生金额大于预计金额的，应当补提福利费，借记“管理费用”等科目，贷记“应付职工薪酬”科目；当期实际发生金额小于预计金额的，应当冲回多提的福利费，借记“应付职工薪酬”科目，贷记“管理费用”科目。
二、 “应付福利费”科目余额的处理
（一）已经执行《企业财务通则》的企业
修订后的《企业财务通则》在2007年实施后，企业不再按照工资总额14%计提职工福利费，执行《通则》的企业在2007年已经计提的职工福利费，都应当予以冲回。并且这些企业截至2006年12月31日，应付福利费账面余额(不含外商投资企业从税后利润中提取的职工福利及奖励基金余额)应当在2007年时区别情况处理。即若2006年余额为赤字的，转入2007年年初未分配利润，由此造成年初未分配利润出现负数的，依次以任意公积金和法定公积金弥补，仍不足弥补的，以2007年及以后年度实现的净利润弥补；若2006年余额为结余的，继续按照原有规定使用，待结余使用完毕后，再按照修订后的《企业财务通则》执行。如果企业实行公司制改建或者产权转让，则应当按照《财政部关于<公司制改建有关国有资本管理与财务处理的暂行规定>有关问题的补充通知》(财企[2005]12号)转增资本公积。
因此，这类企业在2008年年初不存在“应付福利费”科目余额结转问题。
（二）没有执行《企业财务通则》的企业
职工福利费首次执行日企业的职工福利费余额，应当全部转入应付职工薪酬（职工福利）。首次执行日后第一个会计期间，按照《企业会计准则第9号——职工薪酬》规定，根据企业实际情况和职工福利计划确认应付职工薪酬（职工福利），该项金额与原转入的应付职工薪酬（职工福利）之间的差额调整管理费用。
发放的物品均有发票，是否需要职工的签收，属于企业内部管理。
个人所得税法规定，福利费不交纳个人所得税，但属于人人有份的福利不属于免税的福利费范围，应当并入纳税人的工资、薪金收入计征个人所得税。
如：1、出国家规定的比例或基数计提的福利费、工会经费中支付给个人的各种补贴、补助；
2、利费和工会经费中支付给本单位职工的人人有份的补贴、补助；
3、为个人购买汽车、住房、电子计算机等不属于临时性生活困难补助性质的支出。
(2008-4-30) | |
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| | 第6条·非金融机构的定义 2008-4-30 10:42:07 | |
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| ─────≡ 待审核咨询问题 ≡───── | 回复：指经中国人民银行批准成立，在中华人民共和国境内注册的中资信托投资公司、融资租赁公司、财务公司、证券公司、保险公司和其他金融公司、汽车金融公司、货币经纪公司、境外非银行金融机构驻华代表处等机构。
新税法规定：向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除，这里的包不包括自然人。
对于企业向自然人借款，新税法实施前，各地规定不同，如大连市规定，企业向个人借款发生的利息处理问题. 为维护国家正常的经济秩序，企业向个人借款支付的利息，一律不得税前扣除。税务机关不得为贷款个人代开发票。
瑞安市财政局、地税局规定，企业在生产经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构、本单位职工和其他个人的借款利息支出，在年利率12％以内允许按实在税前扣除。
有的地方规定，个人的借款利息支出，生产经营有关的借款利息，应当提供借款付息的证明文件，经主管税务机关审核同意后，可以列支。
有的地方经请示国家税务总局，向个人借款的利息一律不得在税前扣除。
因此，新税法实施后，在没有具体规定出台前，向个人借款的利息一律不得在税前扣除。
(2008-4-30) | |
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fgfgfg
| | 第5条·工资增长列支 2008-4-30 10:41:11 | |
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| ─────≡ 待审核咨询问题 ≡───── | 回复：新税法规定企业发生的合理的工资薪金支出，准予税前扣除。对合理的判断，国家总局答记者问： “主要从雇员实际提供的服务与报酬总额在数量上是否配比合理进行，凡是符合企业生产经营活动常规而发生的工资薪金支出都可以在税前据实扣除。”
因此，2008年工资增长没有限额。符合“合理的工资薪金支出”准予税前扣除。
(2008-4-30) | |
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fgfgfg
| | 第4条·残疾职工工资 2008-4-30 10:39:54 | |
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| ─────≡ 待审核咨询问题 ≡───── | | 回复：企业安排残疾人员，按现行规定可在按照支付给残疾人员工资据实扣除的基础上，再按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除，是指残疾人员实际取得工资的100%加计扣除，。不包括企业为其承担的公积金、养老金等费用。企业为其承担的公积金、养老金不属于纳税年度残疾人员实际取得工资。企业为其承担的公积金、养老金等费用按公积金、养老金的扣除规定执行。(2008-4-30) | |
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